Iva sui contratti di locazione: quale applicare, differenze, immobili strumentali e abitativi

L’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) è un tributo fondamentale nel sistema fiscale italiano, applicato alla cessione di beni e alla prestazione di servizi. Nel contesto dei contratti di locazione, la disciplina dell’IVA varia in base alla tipologia del contratto e alla natura dell’immobile locato. Questo articolo offre una panoramica dettagliata sull’applicazione dell’IVA nei contratti di locazione, analizzando le aliquote applicabili, fornendo esempi pratici e aggiornamenti normativi rilevanti.

Cos’è l’IVA nei contratti di locazione?

L’IVA è un’imposta indiretta che grava sul consumo di beni e servizi. Nel caso dei contratti di locazione, l’applicazione dell’IVA dipende da diversi fattori, tra cui la destinazione d’uso dell’immobile (abitativo o strumentale), la durata del contratto e la qualifica del locatore (soggetto IVA o privato).

Aliquote IVA applicabili in base ai contratti di locazione

Le aliquote IVA variano in funzione della tipologia di contratto e dell’immobile coinvolto. Di seguito, una distinzione tra le principali categorie:

1. Locazioni di immobili ad uso abitativo Generalmente, le locazioni di immobili destinati ad uso abitativo sono esenti da IVA. Tuttavia, esistono eccezioni, come nel caso delle locazioni brevi (inferiori a 30 giorni) effettuate da soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici. In tali situazioni, l’aliquota IVA applicabile può variare.
2. Locazioni di immobili strumentali Per gli immobili strumentali, ovvero utilizzati nell’esercizio di attività economiche, l’aliquota IVA ordinaria del 22% si applica alle locazioni effettuate da soggetti passivi IVA. È importante notare che, in alcuni casi, è possibile optare per l’esenzione IVA, ma ciò comporta specifici obblighi e limitazioni.

Esempi pratici di applicazione dell’IVA nei contratti di locazione

• Esempio 1: Locazione di un appartamento ad uso abitativoUn privato concede in locazione un appartamento a un altro privato per uso abitativo con un contratto di durata annuale. In questo caso, la locazione è esente da IVA, e il locatore dovrà versare l’imposta di registro secondo le aliquote vigenti.
• Esempio 2: Locazione di un ufficio da parte di una societàUna società locatrice concede in affitto un immobile strumentale (ufficio) a un’altra società. Essendo entrambe le parti soggetti passivi IVA, si applica l’aliquota ordinaria del 22% sul canone di locazione.

Aggiornamenti normativi recenti

La normativa fiscale è soggetta a frequenti aggiornamenti. Ad esempio, la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto modifiche significative riguardanti la tassazione delle locazioni brevi. Per il primo immobile affittato con contratto di locazione breve, resta valida l’aliquota agevolata del 21%. Tuttavia, a partire dal secondo immobile, l’aliquota sale al 26%, con l’obiettivo di disincentivare la concentrazione di immobili destinati ad affitti di breve durata e promuovere contratti più stabili e duraturi. 

Obblighi fiscali e adempimenti per i locatori

I locatori devono adempiere a specifici obblighi fiscali, che variano in base al regime fiscale scelto e alla tipologia di contratto:

• Regime ordinario Nel regime ordinario, i canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito imponibile IRPEF del locatore. È necessario versare l’imposta di registro annualmente, calcolata in percentuale sul canone annuo.
• Cedolare secca La cedolare secca è un regime facoltativo che prevede un’aliquota fissa sul canone di locazione, sostituendo IRPEF, addizionali comunali e regionali, nonché imposte di registro e bollo. Le aliquote sono:
  • 21% per i contratti a canone libero;
  • 10% per i contratti a canone concordato, per studenti universitari o ad uso transitorio.
  È importante notare che, con le recenti modifiche normative, per le locazioni brevi, l’aliquota del 21% si applica solo al primo immobile, mentre dal secondo in poi l’aliquota è del 26%. 

Considerazioni finali

La gestione dell’IVA nei contratti di locazione richiede una conoscenza approfondita delle normative vigenti e delle specificità legate alla tipologia di immobile e di contratto. È fondamentale per i locatori valutare attentamente le opzioni disponibili, considerando sia gli aspetti fiscali che quelli contrattuali, al fine di ottimizzare la gestione delle proprie locazioni e adempiere correttamente agli obblighi fiscali.Per ulteriori approfondimenti e aggiornamenti, si consiglia di consultare fonti ufficiali come l’Agenzia delle Entrate o di rivolgersi a professionisti del settore fiscale.